一戸建ての役立つ情報

「こんな説明で管理の内容について理解しろだなんて無茶な話だよなあ。
けど法的に指導されてる項目については一応説明したわけだから、まあいつか」おそらくこのように、業者の多くも自身のジレンマをごまかしているのである。プロが本音では納得がいかない行為に明け暮れているわけだから、モメ事が起きないわけがない。
現実に、管理内容に関する説明不足について不満を訴える声が増加していることから、徐々に業者への規制は厳しくなりつつある。「管理委託先の名称だけでなく管理委託契約の主たる内容もあわせて説明するように」これらの指導は今のところ、宅建業法そのものの改正ではなく建設省からの通達にとどまっている。
だからというわけではないのだろうが、そんな通達の内容など知りもしない勉強不足の業者も少なくない。管理について買い主から細かな点を聞かれて初めて業者が慌てて調査を始めるというケースが多々見受けられるのだ。
「管理委託契約書の内容なんて、私はオーナーじゃないんですから簡単にはわかりませんよ」このようにいけしゃあしゃあと公言してはばからない仲介業者も、まだまだ生息している。管理会社は下請け任せ、「清掃終了」報告をうのみにするところがいくら建設省が、管理委託契約書の内容を確認して説明するように、との通達を出しても、契約書の内容を確認すること自体、現実にはそれほど役に立たない、という意見もある。
というのは、契約書に書かれた管理業務内容はほとんど、管理会社のスタッフ自身が現場で実践するものではないからだ。エレベーターはエレベーター専門のメンテナンス会社に、汚水槽や受水槽の清掃は専門の清掃会社に、それぞれの業務を遂行するために必要な有資格者を抱えた各下請け会社へと、管理会社がさらに発注するのである。

つまり管理会社の担当者は、実際の作業「業者の通常行うべき調査として売り主や管理組合、そして管理会社に対して調査を行うこと」というように、不動産業界全体のお目付け役である建設省からは、業者に対していくつかの指であるとか、そのものは下請けの外部スタッフにまかせて、自分自身はかれらを管理する立場にあるわけだ。それがズボラな担当者になると、下請けに作業を発注した後は、かれらからの作業報告書に目を通すだけ。
実際にその成果を自分の目でロクに確認していないという場合もある。たとえば、「清掃終了」と報告の上がった受水槽の中身など、自分の目で確認しようとはしない。
細管理組合は管理組合で、理事長をはじめ役員のお歴々は、管理会社のそのズポラな担当者からの机上の報告を読んで満足するだけで、もちろんかれらも現場をチェックなどしていない。話するとどういうことが起こるか。
実作業に当たっているはずの下請け会社の手抜き作業を誰も発見できなかった、というような大事件が起きるのである。本来は半年に一度という頻度で実施されるはずであった受水槽の清掃業務が、現実には一年に一度どころか、何年にもわたって作業されていなかったというわけだ。
「どうも最近、水道の蛇口に取りつけた浄水器のフィルターの汚れるピッチが早すぎる」住民の苦情があいついだことから、管理会社の担当者が水槽の中身を覗いてみると、住民の飲み水はドロッとした水アカに汚れて赤茶色に濁り、無数の虫と鼠の死骸が浮いていたのである。「僕が中古マンションを買う場合は、必ずそこの受水槽の中身は自分の目でチェックしますね。
それも買い主にはむずかしいでしょうから、結局は、定期清掃業務に関する管理会社から管理組合宛ての報告書に目を通すしかないでしょう。その報告書にきちんと作業完了を示す写真が添付されていれば、とりあえず信用していいんじゃないですか」管理会社のスタッフ自身が率直な意見を述べているように、買い主とすれば管理組合宛ての報加管理規約が立派でも規約違反者をほったらかしではただの紙切れてマンションを買おうという人が陥りやすい失敗は八事前に手にいれた管理規約の内容が、そのまま現実の管理状況であると自分勝手に思い込んでしまうことにある。
「『管理規約の内容を購入前にチェック』という知識は持ってまして、隅々まで読み込んだかいがありました。細かい点にまで規制があるんだなって。

でも、こうあるべきだと書かれた規約細の内容と、それがどこまで遵守されているかという現実との間には、深いミゾがあるんですね」告書を仲介業者を通じて保管先（管理人室もしくは理事長宅）から借りて、清掃の実状を確認しないことには管理会社の質を見抜いたとはいえないのである。そういわれても、なかなかそこまでチェックするのは、という人に対して、プロは次のようにアドバイスしている。
「管理会社の力量は、案外、素朴な所に表れているものなんですよ。たとえば、エレベーターや自動ドアの扉面はきちんと掃除がされていても、ドアレールの溝まで完ぺきに磨かれているようなマンションは少ないんです。
もちろんそこまで配慮が行き届いていれば、これはもうひと安心といえるでしょう。同様に、廊下に置かれた消火器やエントランス付近の壁に埋設された館名板（マンション名が書かれた板）がピカピカに磨かれているようであれば、さらに高い評価を与えてよいのではないでしょうか。
日常清掃について小マメに対応できている管理会社は、他の見えにくい管理業務に関してもなにかと凡帳面に対応できているものですから」（大手管理会社Ｉ次長）管理規約は絵に描いたモチかこのように悔やむ話を聞かされることは多い。こういう人は、だいたい規約というものがどういうものなのかについての認識が欠けている。
昭和三七年〔一九六二〕に制定され昭和五八年〔一九八三〕に改正された「建物の区分所有等に関する法律」、通称「区分所有法」によると、第三○条一項には、次のようにうたわれている。「建物または敷地もしくは付属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項は、区分所有法で定めるもののほか、規約で定めることができる」したがって、規約によって各マンションごとに任意に決めることができる内容は、マンションを買おうという人の想像を越えてかなり多岐にわたることができる。
たしかに、各マンション独自の法とでも呼ぶべきこの管理規約には、住民としてのルールについてどんどん細かく書き込まれる傾向にあるようだ。ところが規約に反映される内容がいくら細かくなろうと、実態がそれにともなうとはかぎらない。
たとえばこんな落胆の声を耳にする機会も少なくない。「中古マンション購入前に読み込んだ規約は立派なものだったんです。
それを読んで、これなら安心と買う決断をしたんですから。ところが住み始めてすぐに驚きましたよ。
何がって、マンションの中に平気でペットの犬を持ち込む人がいるじゃないですか。たしかペットを飼うことは管理規約で禁止されていたはずなんですけど」たしかに共用部分が汚れるとか他の住民への配慮から、ペットの飼育を管理規約の中で禁じているマンションは多い。

この件をマンションを買う際のチェックポイントの一つとして、さも貴重なノウハウのように述べている人もいる。という一枚のお知らせが、貼り出されただけなのである。

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